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房地產施工成本控制策略探討:淺析房地產施工合同履行階段的成本控制措施

摘要：房地產項目投資大、周期長，需要消耗大量的資源用于建設。因此，如何在房地產項目施工過程中加強成本控制是房地產開發(fā)企業(yè)需要格外關注的課題。縱觀房地產項目開發(fā)過程，從決策設計階段一直到竣工驗收，都需要大量的資金投入，其中施工履行階段是資金投入最多的環(huán)節(jié)，一直是成本控制的重點。鑒于此，本文對房地產施工合同履行階段的成本控制進行了探討。

關鍵詞：房地產開發(fā)企業(yè)；施工合同；成本控制

一、前言

一直以來，房地產行業(yè)因為高利潤，一直被社會所詬病。在房地產市場改革以及一系列房產新政的調整下，房地產行業(yè)慢慢步入正軌，市政競爭日益加劇，房地產開發(fā)企業(yè)只有加強自身修煉、控制開發(fā)成本，才能提高行業(yè)競爭力。對于房地產開發(fā)企業(yè)而言，一般不直接參與房地產開發(fā)項目的設計、施工、監(jiān)理、甚至銷售等過程，而是采取委托的方式將這些工作委托給具有相應資質的機構去完成，可見，房地產項目的開發(fā)就是房地產開發(fā)企業(yè)以委托合同為紐帶，聯(lián)合各個參與方來共同完成的，房地產開發(fā)企業(yè)被稱為甲方，其他委托機構被稱為乙方。由于房地產項目過程較長、涉及環(huán)節(jié)較多，需要參與方也眾多，從造價咨詢、項目設計、工程監(jiān)理、項目施工、項目銷售等等，其中施工階段是房地產投資最多的一個環(huán)節(jié)，也是最容易受到一些不可預見因素影響，導致項目投資發(fā)生較大變化的階段，因此加強對房地產施工項目合同履行階段的成本控制是開發(fā)企業(yè)需要著重關注的。

二、房地產施工合同履行階段的成本控制措施

1.嚴格實行招投標制度

招投標制度是保證房地產項目開發(fā)有序進行的一項重要制度，房地產開發(fā)企業(yè)通過招投標，可以選擇出那些實力雄厚、技術先進、信譽可靠、管理到位的施工企業(yè)來完成項目施工。為了能夠選擇出資質優(yōu)良的施工單位，開發(fā)企業(yè)要嚴格規(guī)范招投標過程，從制定標書、邀請承辦單位投標到最終的評標定標都要認真對待。這里要注意的是，房地產開發(fā)企業(yè)把握招投標的條件，一般是施工現(xiàn)場已經完成了“三通一平”，而且施工圖紙完整并通過審核，相關的專業(yè)審批、建設許可證審批手續(xù)已經完成。招標的方式也要格外注意，一般可以采用公開招標和邀請招標兩種方法，公開招標是通過報紙、網絡等新聞媒介找招投標事宜進行公告，根據項目的規(guī)模確定的工程類別讓符合相應資質和能力的承包單位來投標。邀請招標是開發(fā)企業(yè)向幾個比較大的、社會信譽好的施工單位發(fā)出招標通知，邀請他們來投標，這個可以根據具體情況具體對待。標書的制定要詳細而嚴謹，盡量考慮到所有細節(jié)，不留活口項目，以免造成成本不可控制的問題出現(xiàn)。中標后要及時通過簽訂施工合同的方式將雙方權利義務進行明確，盡量減少甲乙雙方的扯皮現(xiàn)象，施工合同要嚴謹、可操作，具備明確的約束力，才能保證施工項目的順利進行。尤其是合同工期的確定，工期過長會帶來造價過高，影響開發(fā)企業(yè)的經濟效益，同樣工期如果過短，既不符合合理工期的科學性也會造成施工單位偷工減料或者大干快干，影響到建筑產品的質量。

2.嚴格控制工程變更

工程變更是施工過程中經常出現(xiàn)的，也是影響造價的一個重要因素。房地產項目，施工過程多由于開工前設計深度不夠，施工過程中會增加大量設計變更。另外，在房地產銷售過程中，經常會出現(xiàn)由于客戶的要求或者市場的變化而出現(xiàn)設計變更情況，由于房地產項目施工工期較長，市場人工材料價格變化大，這就給造價部門進行成本控制帶來難題。可見嚴格控制工程變更是房地產開發(fā)企業(yè)成本控制的重點。事實上，無論工程變更是業(yè)主方提出還是施工方提出，都要嚴格按照程序進行，都要召集監(jiān)理、設計以及施工單位一起協(xié)商，變更提出方要有明確的變更事由，是設計需要、工藝改變還是客戶要求等等，重點審查由于工程變更帶來的成本增長是否在可控的范圍內，如果超過工程總預算，要向上級反映。再就是還要考查工程變更在技術上是否合理，是否具備變更的條件。例如如果建設項目的結構柱尺寸發(fā)生變更，則要考慮到對于幕墻公司及裝修工程的相關工作是否有影響，即要做到工程洽商費用預期的全面性。設計變更事相應減少或更換的工程量要在總量中體現(xiàn)。

3.把好材料價格關

材料是工程造價的重要組成部分，合理的材料價格是控制工程造價的基礎。為了控制房地產開發(fā)成本，為有效控制材料價格，房地產企業(yè)要委派專業(yè)人員進行詳細的調查了解，對建筑材料的市場價格、性能要求、規(guī)格型號都十分熟悉，貨比三家，篩選出幾家質優(yōu)、價廉的材料、設備供應商，并與這些供應商建立長期的聯(lián)系。還要及時參閱新聞媒介、工程造價管理部門的近期材料價格等多種形式建立自己的信息網絡，有條件的單位盡量使用現(xiàn)代科技手段，將各種材料價格信息輸入微機，與有關單位進行微機聯(lián)網，實現(xiàn)信息共享。同時，開發(fā)商應督促施工單位及時反映施工進度，及早做出設備材料的采購計劃。在甲方與供貨商的合同中，必須考慮與工程承包商的銜接，比如卸貨、接貨、搬運等，供貨時間必須與施工單位充分協(xié)調。簽訂合同后，又要隨時掌握供應商的設備材料質量和到貨情況，以減少施工單位的工期和費用索賠的機會。總之，開發(fā)商要保證采購信息的公開暢通。讓施工單位、監(jiān)理單位及項目的其他參與者都知道設備材料的供應計劃、實施狀況，這樣才能調動起大家的積極性和主動性，避免帶來額外的費用支出。對裝修裝飾材料更要在各個環(huán)節(jié)嚴格把關。

4.處理好索賠與反索賠

索賠在房地產項目開發(fā)過程中比較常見，房地產工程項目施工中由于圖紙不夠完善，施工圖與招標圖經常會出現(xiàn)一些偏差，圖紙很難做到盡善盡美、滴水不漏，只要有圖紙不到位的問題，就存在索賠的隱患。施工方有可能利用這個圖紙偏差提出工期索賠等，給房地產開發(fā)企業(yè)帶來很大的麻煩。而且很多施工單位明明知道沒有能力按照既定的工期完成施工任務，為了中標也會答應下來，在施工時故意找一些合同的漏洞來進行索賠。遇到這種情況，開發(fā)企業(yè)要組織造價部門、工程管理部門等一起來處理，對由于施工單位填寫的索賠，一定要認真核實后簽字蓋章。對施工圖紙問題造成的工期延誤時間以及施工現(xiàn)場出現(xiàn)的窩工人次等詳細調查取證、合理確認，以防施工單位夸大事實、巧立名目、蒙哄欺騙。索賠是雙向的，有時房地產開發(fā)企業(yè)也可以提出索賠，在房地產開發(fā)過程中，由于施工方的責任造成成本增加以及工期延誤時，開發(fā)企業(yè)可以向施工方要求賠償，這叫做反索賠。索賠是一種正常的經濟補償行為，一般的情況下都可以通過雙方友好協(xié)商來解決，真的無法達成一致時，再進行仲裁。常見的反索賠一種是工期延誤造成的反索賠，施工單位延誤工期造成房地產項目延期交付，這時開發(fā)企業(yè)要提出反索賠，由施工企業(yè)支付延期竣工違約金，這個違約金的數額要考慮以下因素，一是由于延長了工期造成房地產項目開發(fā)的利息增加；二是由于施工工期延長帶來的監(jiān)理費用增加；三是不能按時交付房屋帶來的業(yè)主索賠；四是由于項目不能竣工，開發(fā)企業(yè)不得不延長其他建筑的租賃費用等等。在現(xiàn)實中，由于房地產開發(fā)項目涉及到的主體較多，內外很多因素都可能對開發(fā)項目帶來影響，因此很難將責任完全區(qū)分清楚，這就給房地產開發(fā)企業(yè)反索賠帶來很大的難度，很多情況下不得不吃啞巴虧、自己承擔損失，所以工程管理要管過程，不能只管結果。

5.做好監(jiān)理工作

房地產開發(fā)項目投資巨大，而且建設產品具有不可逆的特點，一旦建成就不可能進行大的修改。一旦房地產產品質量不符合要求，不僅對人們的生命和財產安全帶來重大隱患，而且若返工將會造成大量的資源浪費。為了最大限度的保證施工質量，就產生了監(jiān)理制度。所謂監(jiān)理制度就是房地產開發(fā)企業(yè)出資聘請的監(jiān)理機構，在房地產開發(fā)過程中提供監(jiān)理服務，不僅可以監(jiān)督施工質量，而且也對工程成本控制有著重要的協(xié)調作用。從行業(yè)的角度上，監(jiān)理單位是一個中立的第三方，當房地產開發(fā)企業(yè)和施工單位產生糾紛時，監(jiān)理單位將起著重要作用。因此，作為房地產開發(fā)企業(yè)而言，要提高對監(jiān)理工作的重視程度，委托具有相應監(jiān)理資質條件的工程監(jiān)理單位對開發(fā)項目進行監(jiān)理，要充分發(fā)揮監(jiān)理單位的作用，賦予監(jiān)理應有的權利，并做到以下幾點：（l）監(jiān)理工程師的決定權。主要有工程支付的審核、簽認；結算工程款的復核與否定，沒有監(jiān)理工程師的確認，業(yè)主不得支付工程款；對索賠事項的審核，確認；對設計、施工總包單位選定的分包單位的批準或否定。很多施工單位擅長在隱蔽工程的索賠上做文章，有時甚至是故意拖延索賠時間，工程隱蔽后提出索賠，在工程上確實是存在一些根據現(xiàn)有的計算依據不能明確結算金額的項目，很有可能雙方僵持不下，這時監(jiān)理多為中立方的地位就會凸顯，監(jiān)理方全面系統(tǒng)的監(jiān)理記錄，經常會成為雙方的結算依據。（2）監(jiān)理工程師的審批權。審批承包商的施工組織設計或施工方案；工程施工開工令、停工令、復工令；對工程中使用的材料、設備施工質量檢驗；對施工進度進行檢查、監(jiān)督、對工程實際竣工日期提前或延誤期限的簽訂。

三、結語

總之，在日益激烈的房地產市場中，如何以最合理的成本在規(guī)定的時間內開發(fā)出能夠滿足市場需求的房地產產品是房地產開發(fā)企業(yè)需要格外關注的課題。房地產開發(fā)項目施工周期較長，容易受到企業(yè)內外各種因素的影響，造成開發(fā)企業(yè)成本失控，從而影響到開發(fā)企業(yè)利潤。同時，房地產開發(fā)企業(yè)的成本控制也是一項復雜的系統(tǒng)工程，而施工合同履行階段是其中投資最多的環(huán)節(jié)，作為房地產開發(fā)企業(yè)必須重視該階段的成本控制，采取強有力的措施搞好施工階段造價管理，才能實現(xiàn)成本管理的目標，獲得更好的經濟效益。

房地產施工成本控制策略探討:房地產項目施工階段的成本控制解析

摘要：近年來，我國的房地產事業(yè)發(fā)展十分迅猛，加強房地產項目施工階段的成本控制研究是十分必要的。本文作者結合多年來的工作經驗，對房地產項目施工階段的成本控制進行了研究，具有重要的參考意義。

關鍵詞：房地產施工階段 成本 控制

引言

1．工程造價成本上升的因素

成本造價是工程項目管理的重點內容，對造價資金調控的成效關系著工程單位的經濟收益水平。但是，受到主客雙方面因素的影響，建筑工程造價在管理期間出現(xiàn)失誤，工程造價成本持續(xù)上升，給施工單位帶來了巨大的資金壓力。社會主義市場的多變性也給工程造價管理帶來困難，諸多未知情況導致了造價成本增大。 影響工程造價成本的因素如下：

1.1 預算因素

預算前期未開展市場調研活動， 造價人員收集的資料信息不準確，這些都會對確定工程造價產生誤導作用，降低了預算結果的準確性和客觀性。例如，造價人員在未充分了解市場行情的情況下，盲目地編制工程造價預算表，忽視了工程造價的準確性，影響了建設項目的決策。 部分企業(yè)對市場調研和資料收集活動未能給予足夠重視，導致造價信息缺乏和落后，嚴重影響到工程預算工作的開展。

1.2 市場因素

市場變動是影響企業(yè)經營管理的直接性因素，無論是哪一個行業(yè)的經營機構，一旦市場發(fā)生變動則會帶來內部經營模式的轉變。 建筑市場存在著極大的不穩(wěn)定性，原材料市場、資金市場、勞動市場等的變化都對工程造價產生積極的影響。如材料、人工供應緊張和價格上漲，造成建設項目所需資金增加，將導致工程造價全面上漲。

1.3 資金因素

建設工程一般所需資金金額巨大，所需資金的籌集困難，必然導致資金成本的上升，制約著工程造價控制。 材料是各種產品生產的物資基礎，材料價格成為了造價控制的主要對象。可以說，大多數資金預算均是針對材料價格而定的， 造價人員對市場材料價格把握得越準確，資金預算方案的科學性越高。在市場競爭日趨激烈的背景下，市場原材料銷售價格起伏不定，供應商之間的競爭往往造成價格頻繁的變動，使得資金支出的預算金額難以保持平穩(wěn)狀態(tài)。

1.4 施工因素

施工是建筑工程項目建設的關鍵環(huán)節(jié)，現(xiàn)場人員編制的施工方案對工程質量的影響甚大， 同時也會對工程造價投資產生一定的作用。如：現(xiàn)場編制的施工方案與總工程設計圖紙要求不一致，作業(yè)期間返工返修率增多，材料采購費用明顯增加，這些都會引起工程造價成本上升。 現(xiàn)場管理人員對簽證變更未能嚴格控制，也是引起造價成本上升的因素之一。

1.5 人員因素

人是生產活動中最活躍的因素。一切外在的信息通過人腦的接收并消化吸收，最后轉換為人作用于物的力。如前述所提到的，有關市場資料的搜集需要經過人腦的匯集和分析，以及人員行為習慣、執(zhí)行和管理能力等都必然對成本控制和造價關系產生影響。

2.從預結算工作控制成本造價

2.1 設計階段

控制工程造價的關鍵在設計階段。在設計一開始就將控制造價的目標貫穿于設計工作中，可保證選擇適當的設計標準和合理的功能水平。由于體制和傳統(tǒng)習慣原因，我國工程設計往往是由建筑師等專業(yè)技術人員來完成的， 他們在設計過程中往往更關注工程的使用功能，力求采用比較先進的技術方法實現(xiàn)工程所需功能，而對經濟因素考慮較少。 在設計階段造價工程師應共同參與全過程設計，使設計從一開始就建立在健全的經濟基礎之上。設計人員可參考造價人員提供的材料、機械、技術等因素，使控制工程造價的工作更主動，使設計更經濟。

2.2 施工階段

在施工階段控制工程造價工作的過程中， 要按照經濟性原則、全面性與全過程原則、責權利相結合原則、政策性原則、開源節(jié)約相結合原則，在項目經理的負責下，在費用控制預測的基礎上，各類人員共同配合，通過科學、合理、可行的措施，實現(xiàn)工程造價有效控制的目標。由于工程建設周期長，涉及的經濟關系和法律關系復雜，受自然條件和客觀因素的影響大，導致工程的實際情況與招標投標時的情況相比會發(fā)生一些變化，往往造成工程造價的變動。出現(xiàn)工程變更的情況后，造價人員必須以合同為依據，分清產生索賠的原因，按合同要求的程序，收集整理資料，編制完整有效的索賠報告，主動控制工程造價的變動。

2.3 竣工結算階段

竣工驗收報告是工程項目實施的重要性文件，根據驗收報告內容能使造價人員更清晰地撐握結算工程進程。故監(jiān)督部門在驗收工程期間，必須按照國家規(guī)定的建筑標準，對項目施工質量全面性分析。 如：建立以成本造價為中心的驗收方案，針對項目設計、施工等環(huán)節(jié)存在的成本問題逐一處理， 這樣可以防止工程交付使用后出現(xiàn)債務糾紛，維護了工程合作雙方的利益。

3.施工階段的造價控制策略

據調查，一般情況下各類工程項目施工階段的成本耗資比例約在70％～80％之間，此階段的成本控制對項目建設有極大的影。 向。 施工階段是工程建設的核心時期，也是總投資消耗最多的環(huán)節(jié)。 市場經濟體制改革之后，建筑行業(yè)的經營發(fā)展也面臨著新一輪的調整，加強項目施工造價控制是工程單位管理的重點內容，如圖 1。 作為工程預結算人員，應圍繞工程施工方案制定造價控制措施，把資金消耗控制在最低范圍內。

3.1 材料采購方面

工程施工是成本耗資最多的環(huán)節(jié)，材料采購是施工期間資金開支的主要對象。因而，控制施工期間的工程造價需加強材料采購管理，在滿足工程建設需要的條件下減少材料耗資。 造價人員拿到圖紙后，根據圖紙計算出工程量，將各項所需材料的型號規(guī)格及用量詳細列表給采購部，由采購部編制采購方案。一般情況，可聯(lián)系材料供應商協(xié)商采購，同等質量的材料選擇報價最低的供應商購買，由此可節(jié)省一筆造價資金。

3.2 返工作業(yè)方面

返工返修不僅影響了工程建設的質量， 也耽誤了現(xiàn)場作業(yè)的進程、工期，從而增加了施工成本。現(xiàn)場管理人員需加強各個環(huán)節(jié)的作業(yè)管理，從細節(jié)上控制項目建設質量水平，避免施工期間出現(xiàn)返工作業(yè)。如：安排檢查人員對已經完成的小項目綜合勘測，及時處理工程存在的質量問題，協(xié)調各個環(huán)節(jié)的現(xiàn)場施工，提高人員參與工程作業(yè)的效率。

4.結算階段的造價控制策略

項目資金是工程順利建設的物資保證，建設單位籌集足夠的資金能夠為施工單位的作業(yè)調控提供保證。資金結算是施工階段成本控制的重點工作，造價人員完成工程結算后將結算書交給財務部門，由財務人員編制有效的財務報表，為管理人員的資金支配提供指導。 預算或結算操作要聯(lián)系工程項目的實際情況，從資金審核及報表查閱等方面完善工程造價控制方案。

4.1 資金審核

詳細地審核資金是為了掌握造價成本的收支， 弄清每一筆資金的分配情況。 預結算工作審核的內容包括：一是收入，施工階段的收入資金多數是預測性的計算，由于工程尚未完全竣工交付，造價人員僅能通過預算的方式確定收益大小。 二是支出，這是資金審核的關鍵，從人工、材料、機械等多個方面審核資金支出，發(fā)現(xiàn)不明賬務要及時審查弄清。

4.2 報表查閱

預算、結算報表是項目結算的參考依據，根據前期造價工作提供的報表內容展開結算。另外，財務報表也是工程結算的指導性文件，造價人員按照標準內容逐一結算工程資金， 及時發(fā)現(xiàn)成本造價控制問題。 許多施工單位內部報表制度日趨完善，從事預結算工作者要提高成本控制意識，從項目施工環(huán)節(jié)實施更多的造價調控方案，把資金投入控制在最小范圍。

房地產施工成本控制策略探討:探析現(xiàn)階段房地產園林景觀工程的施工成本控制

摘要：作為人類改造利用自然的手段，房地產園林景觀工程的基礎來自于自然，同時又超越于自然。在人類的更高追求下，在各種文化的沖擊與融合中，房地產園林景觀工程呈現(xiàn)了多專業(yè)重疊交叉、投資逐年增加等特點；同時，房地產園林景觀工程經常受限制于現(xiàn)場條件及短期目的的需要，在實踐中出現(xiàn)了大量的變更調整，增加了成本管理的不確定性及難度。本文通過分析房地產園林景觀工程的成本特點特性，針對它的特點（或為滋生問題的因素），提出規(guī)避及控制手段，避免成本控制的失控或重復投資。

關鍵詞：房地產；園林景觀工程；施工成本；控制

隨著社會的發(fā)展，世界文明的交融日益廣泛，人類在異彩紛呈的大千世界里，選擇的方向愈五花八門。但對于環(huán)境的要求，卻是大同小異，在享受文明之余，追求著一種回歸自然本真的生活環(huán)境。為此，房地產業(yè)為了滿足人們這一需求，越來越重視項目中園林景觀工程的建設質量和規(guī)模，隨著時間的推移和工程技術的發(fā)展，園林景觀工程的地位得到了突顯，采用的資源也日益繁雜。這種背景下，給園林景觀工程的成本管理提出了新的挑戰(zhàn)。在實際的管理過程中，筆者經過實際的操作及工程經歷，進行了管理經驗的總結。為當前的項目實施過程中，針對園林景觀工程的成本控制，給大家做一些拋磚引玉的工作。

1.房地產園林景觀工程的組成與施工成本管理特點

1.1房地產園林景觀工程的組成

在房地產開發(fā)建設過程中，園林景觀工程與其它相關配套工程實際上被歸統(tǒng)為室外配套工程，工程內容同時涉及了多種專業(yè)。根據項目的實際情況及各個公司的管理要求，其組成也存在部分差異，但總而言之，是共大同存小異而已。其主要由園林建筑小品、綠化、管道、土方以及根據設計要求成品產品安裝所組成。再進一步細分，其組成更為多種多樣，按照分部分項工程來分，其包含了土石方、鋼筋混凝土、木作、金屬構件、石材鋪裝、綠化種植、綠化養(yǎng)護等等。在此，不宜一一列舉。

1.2房地產園林景觀工程施工成本的特點

根據房地產園林景觀工程的組成成分，其建設成本具有了相應的特點。第一，工程涉及面廣泛，計價過程中專業(yè)定額的選取靈活多樣，相當部分子目可同時參照市政專業(yè)、土建或裝飾專業(yè)進行計價；第二，多專業(yè)大交叉，采用的材料品種繁多，給主材詢價提出嚴峻挑戰(zhàn)；第三，大部分的分項工程的工程量較小，容易出現(xiàn)標底清單漏項的現(xiàn)象；最后，材料的名稱不規(guī)范，且市場價格差異較大。這些存在的特點，單獨或共同的影響下，從設計到工程結算的過程中，左右著園林景觀工程成本的起伏變動。

2.造成園林景觀工程成本劇烈增加的原因

2.1設計原因造成施工成本增加或重復投資

設計原因造成的施工成本增加主要原因有四：其一為在于設計程序顛倒，造成產品效果不佳，影響銷售后進行改造升級而追加了工程造價。最嚴重的就是建筑物完成以后開始景觀設計；僅僅靠一張電腦效果圖決定設計方案，程序顛倒，不研究規(guī)劃布局，先確定園建小品，此處設一水景，彼處一個小品，旁邊再設一雕塑；整體布局不考慮交通、消防、停車等硬性技術指標，而只是一味的追尋平面圖案效果。其二為園林定位不符合實際，一味追求潮流及面子，造成施工的負累。這種錯誤定位，為后期施工過程中提出很多挑戰(zhàn)，如主入口采用了歐式大門，作為展示的重要組成部分，濃妝重彩很是必要，而設計時，往往只是考慮其成型后的效果。為此，后期將根據需要進行了增加種植大樹、安放雕塑、放置花柱（花箱）等變更措施。其三為圖紙出圖質量不高，考慮不足造成細節(jié)的忽略。景觀的效果第一次體現(xiàn)在圖紙上，第二次在現(xiàn)場的建造上，即所謂的“三分設計七分施工”。施工的過程中，大概20%的設計需要調整，調整的依據主要根據現(xiàn)場的實際情況進行。是否涉及費用，取決其的調整（變更）幅度范圍，對施工成本的影響也最為不確定。同時，采用的材料不明確，也為計價帶來索賠的困擾。其四為不執(zhí)行設計概算控制，造成建造成本的心中無數。一種是未編制設計概算，未確定成本控制大方向。第二種是編制不科學，未經嚴格計算，純屬敷衍了事。一旦出現(xiàn)檔次不配套的形行，挽救的代價將是巨大的。

2.2招標工作中的人為因素造成成本失控

在施工單位中，存在著一個流行語：“低中標，勤索賠，高簽證。”這幾話給招標工作提出了嚴峻的要求，因為簽證的產生，意味著成本的增加，不加以控制，則將出現(xiàn)失控。招標過程對后期成本控制的影響，經過仔細理清，主要表現(xiàn)在以下幾個方面。第一，招標范圍界定不準確，造成后期收口、銜接等處理帶來大量簽證。最常見的問題為別墅項目中，因界定不清晰，往往遺漏了各棟（組團）的入戶臺階與平臺的鋪裝施工，這樣的情況造成的后期增加工程，不但增加了成本，對工期同樣產生不良影響，影響了施工單位材料的組織到場情況，從而造成工期順延。第二，清單編制工作的不細致造成簽證產生，主要因為園林景觀工程的特點容易造成清單漏項或項目描述混淆造成糾紛。實踐過程中，不同的部位做法或許大同小異，但園林工程施工中，這小部分的不同，往往增加采用了一些材料或施工工藝，譬如土方回填時，與地下室邊線外土方回填不同，頂板上宜采用的土工布+蓄水板+∮4鋼筋網片細石混凝防刺穿層進行處理。從這個案例中不難發(fā)現(xiàn)，前后的價格出入按照《GB50500-2008國標清單規(guī)范》的規(guī)定，已把“分部分項工程量清單的項目特征描述”作為強制性條款，同時還規(guī)定，清單的準確性由招標單位進行負責。第三，除了招標范圍和工程量清單，招標文件還須載明的信息如：工程地址、現(xiàn)場條件、狀況、工程概要、工程發(fā)包形式、質量要求、計價依據等等。以上這些招標文件的實質性要求，必須要清晰、準確，具有可操作性，一旦出現(xiàn)紕漏，將造成成本控制陷于被動之中。同時，片面追求招標取得好成績，過分壓低中標價格。也對“低中標，勤索賠，高簽證”的現(xiàn)象起到了推波助瀾的效應。總之，招標工作是一個承前啟后的重要工作，即繁雜由要求細致入微，需要將成本控制落實到具體的過程中。

2.3施工過程中成本管理脫節(jié)

2.3.1施工過程的成本管理，即是在保證施工質量、進度、景觀效果等的基礎上，盡可能地降低施工成本，采用經濟合理的設計或施工方案。這是一個相互制約與影響的兩個對立面，兩個極端的效果最終表現(xiàn)為得不償失，實際操作過程中需嚴加把控。在項目施工過程中，常常因不可預測的因素而需增加部分工程（與出圖質量無關的因素），譬如配合營銷工作增加視覺效果、烘托氣氛、引導參觀路線以及臨時景觀需要而采取的增加措施等，這些增加工程一般表現(xiàn)為數量多、金額在幾萬元內，總的造價一般也在30萬左右的幅度范圍。

2.3.2分項工程的造價，取決于其的綜合單價的多少和工程量的大小，工程量按照實測或相關設計計算而得，影響其中的綜合單價主要為成分的組成，而成本的組成要根據具體的項目描述進行確定。所以，增加的分項工程的造價與現(xiàn)場簽證的項目描述詳細與否，有很大的關聯(lián)。例如：施工過程中經常為了與市政園林相互銜接，擬增加部分園建與相關的綠化改造施工，在這個過程中，涉及的原始地形地貌改造的問題，在描述過程中，應該按照相關計量要求做好描述，如土方部分，±30cm內為場地平整，其余按照開挖或回填進行計算，這樣的出入，定價的差異是較大的。又例如：取土或棄土的運距確定，對價格的影響更為強烈。總之，做好界定和描述，是施工過程中成本控制的一項責任與義務。

3.規(guī)避成本大幅增加的措施或途徑

3.1建立與優(yōu)化管理組織，減少主觀因素造成的嚴重影響。從管理學的角度上來分析，組織措施是一種長效性、根本性的管理措施，如運行得當，在解決問題過程中，其程度和長效性都更好。在建設前期，通過在選拔經驗豐富、知識水平較高的管理人員，建立一個配置合理、分工明確、溝通機制完善的團隊，將起到一個事半功倍的管理效果。

3.2一個合理的管理組織架構是硬件，相關的管理制度則是運行的軟件，制度是一切工作的指引。在現(xiàn)代企業(yè)中，除了制定相關管理制度，最主要是建立公司的管理行為標準，即SOP標準作業(yè)指導書。標準作業(yè)指導書里不僅將工作責任落實到了具體的責任部門，也將工作的目的、重點及預見性保證措施等相關細節(jié)做了明確說明與提及，是工作執(zhí)行上的說明書，更大的引用，則是公司管理經驗的一種總結和傳承。

3.3通過全面統(tǒng)籌，引進先進的管理軟件等技術措施，進行全方位的管理控制。近年來，隨著國家與國際的接軌，一種革命性的平臺進入了中國，即BIM（“Building Information Modeling”建筑信息模型），一種利用數字技術表達建設項目幾何、物理和功能信息以支持項目生命周期建設、運營、管理決策的技術、方法或者過程。通過BIM軟件，用BIM技術進行建設項目信息數字化，從而達到一個無縫、快速、高效的管理。

結語：成本管理控制是建設項目管理的核心工作，成本管理工作的成效是衡量建設開發(fā)成敗的標桿。項目房地產園林景觀工程施工成本管理作為房地產開發(fā)建設管理中的一個環(huán)節(jié)、一部分，與其它的管理內容一樣，也是需要進行“全過程動態(tài)控制”和“全員參與控制”，通過事前控制，規(guī)避主要風險，制定和落實管理控制措施，以保證建設開發(fā)的順利進行。

房地產施工成本控制策略探討:謅議房地產開發(fā)項目施工建設階段成本控制

【摘要】開發(fā)商通過項目開發(fā)來賺取利潤，而成本又是決定利潤的關鍵，所以成本控制就顯得至關重要。房地產項目成本組成復雜，要想有效控制建設成本，是一件很復雜的事。施工建設階段是項目資金大量流動的階段，工程結算又是控制項目成本的關鍵。

【關鍵詞】成本控制；施工建設階段；工程結算

在項目開發(fā)過程中，項目成本控制是至關重要的。由于房地產項目的成本構成大致包括土地出讓金、前期工程費、建筑安裝工程費、基礎設施費、公共配套設施費、開發(fā)間接費用、銷售推廣費用、財務費用、稅費9個項目，項目多，使得成本控制做起來十分困難。本文就施工建設成本超支進行分析，并介紹一些技術、組織、質量等方面的控制措施。

1 施工建設階段成本超支問題分析

項目施工建設階段是工程項目建設施工的過程。在此階段，房地產開發(fā)企業(yè)的主要任務是如何使建筑工程成本支出不突破預算，解決施工中出現(xiàn)的爭議，簽付工程進度款，確保整個開發(fā)項目實現(xiàn)既定目標。從成本控制的角度看，雖然這個階段對總的投資影響已經較小，但不必要的浪費卻很容易發(fā)生，極易造成投資的超支。因而，施工階段的成本控制工作，在工程建設成本管理中仍然是非常重要的環(huán)節(jié)。

施工階段成本超支的主要原因：

1.1設計變更，功能和建設標準的提高。

1.2工程范圍的擴大，工作量大幅度增加。

1.3施工方案的合理性偏差。

1.4工程進度款不到位，付款延期，承包方索賠事件。

1.5外部環(huán)境干擾，天氣因素影響，材料價格大幅上漲，不可抗力事件等。

1.6合同條款存在缺陷。

2 施工建設階段的成本控制

在施工階段進行成本控制的基本思想是把計劃投資概算作為投資控制的目標值，在工程施工中定期地進行投資實際發(fā)生值與目標值的比對，通過比較及時發(fā)現(xiàn)實際支出額與投資控制目標值之間的偏差，分析產生該偏差的原因，并采取有效措施及時糾正，以保證投資控制目標的實現(xiàn)。

2.1規(guī)范管理制度

公司實行以開發(fā)項目為中心的項目管理體制，項目部負責項目發(fā)展的組織、執(zhí)行、控制、協(xié)調，實行項目經理負責制，建立一整套嚴密的成本控制管制度理，用統(tǒng)一、明確的規(guī)范來約束和指導所有項目參建人員的工作，加強參建人員成本控制意識，共同努力，才能更好地達到成本控制的目的，保證項目完成預期利潤。在日常工程施工管理中，首先要盡量減少設計變更，嚴禁通過設計變更擴大建設規(guī)模，提高設計標準，增加建設內容，在建設中除非發(fā)生不變更會影響項目功能的正常發(fā)揮，或是項目無法繼續(xù)施工下去，否則盡量不要變更。如發(fā)生變更，要按設計變更管理嚴格處理必須發(fā)生的設計變更，必須通過設計單位、建設單位、總監(jiān)理工程師共同確認簽字后方為有效。其次要嚴格工程變更審批，同樣工程變更管理需要有一套嚴謹的辦法來約束審批流程，工程部、監(jiān)理單位、設計單位、施工單位根據工程情況均可提出工程變更要求。無論任何一方提出工程變更，工程部均應在規(guī)定期限內進行經濟、技術評估并組織工程審核部審計人員，對變更要求進行評估，分析論證變更的經濟合理性、技術性以及工程變更后會對項目產生的包括進度、質量、成本方面的影響。

2.2動態(tài)監(jiān)控

施工階段的成本控制是一個動態(tài)的過程，要實行全面監(jiān)控。項目總經理組織項目部編制項目年度預算、月度預算，經工程審核部、財務部審核并報公司總經理批準后執(zhí)行；年度預算的調整由工程部經理發(fā)起，經財務部、工程審核部審核后報公司總經理批準：工程部經理負責監(jiān)督項目預算執(zhí)行情況，財務人員根據財務報表對項目部預算執(zhí)行情況進行財務監(jiān)督，工程審核人員負責對工程部成本預算執(zhí)行情況進行監(jiān)督；公司管理層對工程預算、成本控制情況進行考核，采用嚴格的成本目標管理系統(tǒng)，所有發(fā)生的成本變動信息都要及時輸入到成本管理的信息管理系統(tǒng)內，并且按照規(guī)定的流程完成成本變動項目的審核手續(xù)。

預算和實際發(fā)生額往往會有所偏差，因此項目管理工程師應針對產生偏差的原因，將計劃成本與記錄的實際成本進行對比，從而找出偏差，然后要深入分析偏差產生的原因，最后采取必要措施減少成本偏差，把成本控制在目標的開支范圍之內，以保證投資收益的實現(xiàn)。

2.3合理優(yōu)化

深入分析工程的使用功能，合理確定工程質量標準。對建筑產品進行功能的深入分析，保證必要的使用功能，去掉不必要和過剩的功能，發(fā)現(xiàn)并補充不足的功能，使產品的功能結構更加合理，降低成本，節(jié)約投資。為控制工程成本，在保證工程達到質量標準的前提下，開發(fā)單位和總包單位應從經濟和技術上進行比較分析，選擇成本最低的、質量合格的方案。

把好建筑材料、設備進貨關。在正確確定材料價格的同時，要把好材料質量關，雖然材料采購價格是成本控制的一個重要組成部分，但材料的質量好壞直接影響到日后的故障成本的支出，要對選用的材料從廠家、價格、質量、售后等方面進行市場調查。選用材料定位后，篩選出4 5家符合要求的供貨商，收集供貨商資質和信譽信息，進行多方競標，確定最終供貨商，在降低成本的同時兼顧了質量，可以從一定程度上減少日后為維修而支出的費用。

2.4工程進度控制投資成本

房地產在項目建設施工階段的目標是項目建設的高質量、低成本和短工期三個大目標組成的體系，是一個互相影響、互相制約的結合體，想同時達到項目三大建設目標的理想狀態(tài)是很難實現(xiàn)的，應根據開發(fā)項目的實際開發(fā)條件和定位，制定切合實際的項目建設具體目標。

工程進度控制是開發(fā)商現(xiàn)場工程師管理最為重要的工作，它的快慢直接影響開發(fā)項目的資金運轉速度，加快開發(fā)項目進度所帶來的投資效益主要體現(xiàn)在以下兩個方面：

2.4.1能減少來自貸款籌集的建設資金利息支出，有利于建設成本的降低。

2.4.2能使開發(fā)項目提前進入預售階段，回籠資金，從而提高投資效益。

認真編制工程施工進度計劃，合理安排各個階段的工程進度，加強工程計劃調整及進度管理工作，確保工程建設有節(jié)奏的均衡進行。在編制工程進度計劃時，先要將全部工程內容歸納和分解為單項工序或工程，計算每項工程內容所需時間和工程量，按正常竣工的各項工程內容的制約關系和邏輯順序，排列施工先后次序，繪制一份保證能夠提前完工的工程進度計劃。控制工程成本必須貫徹經濟和技術相結合的原則，既要保證工程質量又要降低工程造價，成本控制觀念應滲透到整個項目建設過程的每項工作中、每個參建人員的頭腦中去。

2.5工程結算和竣工決算階段成本控制

工程造價的動態(tài)結算就是要把各種因素動態(tài)滲透到結算過程中，使結算能真實地反映實際的消耗費用，工程結算按動態(tài)結算能對成本進行更有效的控制。而且，竣工結算也要經過嚴格的審查。審核竣工結算時應該對隱蔽工程進行驗收簽證和施工記錄，手續(xù)完整，工程量與竣工圖一致方可進入結算。

經批準的概預算是考核實際建設工程造價的依據，在分析時可將決算報表中所提供的相關資料和實際數據與批準的概預算指標進行對比，以反映出竣工項目單方造價和總造價是節(jié)省還是超支了，在比較的基礎上，總結經驗教訓以利于今后改進。在核實建設工程造價，考核概預算執(zhí)行情況時，財務部門首先應積累概預算動態(tài)變化資料；其次，考查竣工工程造價實際超支或節(jié)約的數額。為了便于進行分析比較，可先對比整個工程的總概算，并分別將概算中設備器具費、建筑安裝工程費和其他工程費用逐一與竣工決算中實際工程造價對比分析，找出出現(xiàn)超支和節(jié)約的具體內容和原因。

3 結語

以上所列內容是工程造價對比分析的重點，應重點分析。但對具體工程應進行具體分析，究竟選擇哪些內容作為分析、考核的重點，還得因地制宜，視工程的具體情況而定。總之，加強房地產開發(fā)企業(yè)的成本控制工作是企業(yè)持續(xù)發(fā)展、調整資源、適應市場、轉換機制的需要，是企業(yè)改善企業(yè)管理、建立自身成本控制制度的重要基礎工作之一。在房地產市場宏觀調控下，只有不斷進行企業(yè)改革創(chuàng)新，才能推動房地產企業(yè)建立規(guī)范的現(xiàn)代企業(yè)文化制度，才能在不斷變化的房地產業(yè)發(fā)展中始終具有生命力。

房地產施工成本控制策略探討:房地產開發(fā)施工階段成本控制探討

摘要：企業(yè)要充分的調動每個部門之間的積極性,使各個部門都參與到成本控制當中,在施工的全過程中積極的實現(xiàn)成本最小化,只有控制好了施工階段的成本, 房地產企業(yè)才能更好的把握整個項目的成本。本文探討了房地產開發(fā)施工階段成本控制措施。

關鍵詞：房地產開發(fā)；施工階段；成本控制；措施

施工階段是房地產開發(fā)項目的具體建造過程，一般從房地產項目現(xiàn)場開工到竣工后交付使用為止。施工階段成本涉及開工手續(xù)辦理時的費用，如綠化建設費等，施工過程中成本，如人工費、材料費、機械費、其他直接費、現(xiàn)場管理費、總部管理費等，以及竣工驗收時的手續(xù)費、綜合驗收、性能認定、測繪產權登記費等。通過降低房地產項目成本，才能使房地產開發(fā)商在競爭中發(fā)揮自己的優(yōu)勢，獲得社會和經濟效益。

一、房地產開發(fā)成本控制的原則

1、節(jié)約原則

節(jié)約是房地產項目成本管理的基本原則，就是節(jié)省房地產項目施工的人力、物力和財力，節(jié)約絕對不是消極地限制與監(jiān)督，而是要從提高項目的科學管理水平入手來達到節(jié)約。要著眼于成本的事前監(jiān)督、過程控制，在實施過程中經常檢查是否出偏差，以優(yōu)化施工方案。

2、動態(tài)控制原則

房地產項目的成本控制是在不斷變化的環(huán)境下進行的管理活動，所以必須堅持動態(tài)控制的原則，將房地產開發(fā)的工、料、機投入到施工過程中，收集項目開發(fā)成本發(fā)生的實際值，將其與目標值相比較，進行動態(tài)監(jiān)控。

3、全過程控制的原則

房地產開發(fā)項目成本控制的目的就是在確保工程質量、開發(fā)周期的前提下以合理的最佳成本完成一個特定的建筑產品，其成本控制必須是全過程、全方位的，排除多種干擾因素進行全面成本管理與控制。建設項目成本是考核建設項目經濟效益的綜合性指標，它涉及到與項目形成有關的各部門和各單位，關系到房地產開發(fā)企業(yè)每個職工的切身利益。房地產項目的開發(fā)建設分四個階段：項目決策階段、規(guī)劃設計階段、項目施工階段及竣工結算階段。在房地產開發(fā)項目中必須對以上四個階段實施全過程控制，以利于房地產開發(fā)企業(yè)資金的合理流動，實現(xiàn)投資的經濟效益。

二、房地產開發(fā)施工階段成本控制措施

1、 嚴格合同管理

合同管理是施工企業(yè)管理的重要內容,也是降低工程成本,提高經濟效益的有效途徑。施工是設計階段的延續(xù),施工的合同管理應從設計及經濟條件兩方面出發(fā)進行考量。因此,先期保證合同的合理性可為施工階段的成本控制打下良好的基礎,此應作為合同管理的重點。而加強施工過程中的合同管理,在合同執(zhí)行期間嚴格履行合同要求,加強質量意識,抓好過程控制。要防止那種在施工過程中片面追求工程質量,不借代價多耗費材料和人工,置成本于不顧的做法,施工單位應精心組織合理施工,在滿足合同的條件下努力降低成本。

2、 加強施工階段的現(xiàn)場管理工作

(1)加強現(xiàn)場簽證管理

現(xiàn)場簽證是指發(fā)包人與承包人根據承包合同約定，就工程施工過程中涉及合同價之外的施工內容所作的簽認證明，具有臨時性和無規(guī)律性等特點。如設計變更、隱蔽工程、材料代用、施工條件變化等引起的成本增加時需辦理現(xiàn)場簽證。它是影響工程造價的關鍵因素之一。如何有效控制現(xiàn)場簽證，應做到以下幾點：

(a)現(xiàn)場簽證單管理要執(zhí)行嚴格的規(guī)定，不在權限范圍之內的簽字一律無效，如對企業(yè)造成損失，追究越權簽字人的責任。(b)現(xiàn)場簽證單應及時辦理。對特殊情況，后補辦的現(xiàn)場簽證單，經辦人員應有書面情況說明。(c)現(xiàn)場簽證單規(guī)定的時間內完成費用審核、確認工作，以保證動態(tài)成本的準確性。(d)現(xiàn)場簽證單完成簽證流程工作后應及時歸檔匯編，建立現(xiàn)場簽證單臺賬目錄。防止出現(xiàn)重復簽證的現(xiàn)象發(fā)生。(e)現(xiàn)場簽證單的結算必須要有齊備的、有效的原件作為結算的依據。(f)現(xiàn)場簽證管理工作在各部門之間進行多級審核控制體系；各級在審核過程中應實事求是、認真仔細、意見明確，有關手續(xù)資料的簽字、蓋章等根據權限規(guī)定務必齊全、有效。(g)簽證內容完成后，現(xiàn)場工程師應避免采用類似“情況屬實”或“工程量屬實”等模糊性字眼進行簽認，而必須實度實量后簽字確認完成或未完成的事實或者工程量、材料材質和規(guī)格、工日數、機械臺班等內容。

(2)工程建設嚴格按投資計劃執(zhí)行,嚴禁擅自提高建設標準, 嚴禁計劃外開工項目。有些對原設計影響很小的修改項目,只經甲、乙雙方確認就可執(zhí)行, 對某些有可能引起造價較大的變更, 如設計不適合使用要求,平面布局、建筑結構及裝修標準有大的變動, 需要召開建設方、承建方和設計方三家參加的聯(lián)席會議, 從技術、經濟等方面進行論證商定, 達成一致意見并形成文字紀要備案。

(3)嚴格設計變更簽證審批程序。一般性變更由甲方現(xiàn)場代表起草,交施工負責人及工程指揮部領導審批,大項的變更,應先做概算,報主管首長批準后實施。同時要注重變更的合理性, 對于不必要的變更堅決不予通過, 對于某些不合理或保守設計,在滿足使用要求的前提下,通過優(yōu)化設計,可降低工程造價。

(4)加強對設計變更工程量及內容的審核監(jiān)督。對于變更中的內容及工程量增減, 由施工、預算人員進行現(xiàn)場抽項實測實量, 以保證變更內容的準確性。制定統(tǒng)一的設計變更管理辦法, 要求變更單編號連貫一致,提高變更單的內容質量,同時變更要準確及時。

3 、加強工程施工階段直接費用的成本控制

（1）材料費用的控制

材料費用的控制包括材料用量控制和材料價格控制。首先,材料用量的控制,主要是由工程項目部,在施工過程中,通過“限額領料”去落實材料消耗。同時,要加強限額領料單的管理,對每一部分的實耗格料的數量時行定時核對,保證每一個限額領料單的數據絕對準確。再就是對工程進行功能分析,對材料進行性能分析,力求用低價材料代替高價材料,加強周轉料管理,延長周轉次數等。其次,要材料價格上的控制主要加強采購部門在采購中的控制,采購材料時,必須在合格供貨商名冊中,選定供貨商,實行貨比三家。在保質、保量的前提下,選取最低買價。同時,實行項目監(jiān)督,項目部對材料部門采購的物資,有權過問與詢價,對買價過高的物資,可以做成本預算處理。此外,材料部門對各個項目所需的物資,可以分類批量采購,以降底買價,達到材料費用成本控制的目的。

（2）人工費用的控制

人工費用的控制主要是通過工程項目與施工人員的人工費承包合同來確定,房地產企業(yè)可以根據內部計劃價格,結合工程的具本情況來劃定承包價格,以合同價作為人工費結算依據。人工費的控制除了采取以上辦法外,還必須從項目員工的動態(tài)管理,提高勞動生產率,控制工資含量等凡方面加以控制。雖然管理項目的工程項目部有一定的人事管理權,但為了協(xié)助項目做好人工費支出控制,降低人工費成本,企業(yè)對項目的員工使用仍要行使監(jiān)督、指導、協(xié)調和服務的職能。要求項目盡量精簡二、三線人員及冗余員工,以減少項目不必要的人工費支出。在項目承包合同中,有一項重要的指針,即工資含量指針。控制工資含量指針,可以促進項目做好編定員工,節(jié)約用工,從而控制人工費開支。

（3）機械費用的控制

主要是合理地安排施工生產,督促項目加強設備租賃計劃管理,減少因安排不當引起的設備閑置。項目也需協(xié)助機械設備的調度工作,盡量避免怠工,提高現(xiàn)場設備利用率。加強監(jiān)督現(xiàn)場設備的維修保養(yǎng),,嚴格執(zhí)行合理的操作規(guī)程,使機械設備經常處于完好狀態(tài),避免因不正當使用造成機械設備的停置或損耗。協(xié)助做好上機員工與輔助生產員工的協(xié)調與配合,提高機械臺班產量。

4、竣工結算的控制與確定

（1）全面整理變更資料，正確的核定變更內容，確定工程量的變更，包括增加和減少的工程量。

（2）竣工驗收。按照設計圖紙和變更確定的工程范圍，依據國家建筑工程驗收標準，按程序組織工程驗收。

（3）留足保修費用。因為建筑產品不同于一般的商品，不可避免的存在竣工后的返修問題，所以竣工結算要按照雙方的合同約定，足額留出保修費用。

（4）工程造價審計部門及時做出各相關方認可的審計報告。根據審計報告，開發(fā)商組織工程技術人員和造價管理人員，對工程的成本管理共同做出總結報告，以便吸取教訓，總結經驗。

總之，加強施工階段的成本控制是每個房地產企業(yè)必須要做的,而且是要不斷完善的,施工階段的成本控制又是一個全過程,所以企業(yè)要充分的調動每個部門之間的積極性,使各個部門都參與到成本控制當中,在施工的全過程中積極的實現(xiàn)成本最小化,只有控制好了施工階段的成本, 房地產企業(yè)才能更好的把握整個項目的成本, 實現(xiàn)企業(yè)的盈利最大化。